Eine Immobilienblase ist eine spezielle Form der Spekulationsblase, wie sie sich in der Vergangenheit häufiger auf den Finanzmärkten zeigte. Eine derartige Blase entsteht, wenn Käufer bereit sind, einen viel zu hohen Preis für ein bestimmtes Gut zu zahlen. Bei der Immobilienblase übertrifft die Nachfrage nach Immobilien das Angebot. Immobilienverkäufer verlangen überhöhte Preise für ihre Immobilien, welche Käufer wiederum akzeptieren. Die Immobilienpreise übersteigen dabei deutlich den tatsächlichen Wert von Boden und Gebäude. Der Begriff „Blase“ symbolisiert dabei die Eigenschaften einer Blase: ein großer, hohler Raum. Der Immobilienmarkt bläst sich durch die steigenden Preise mehr und mehr auf. Erreichen die Preise ihren Höhepunkt, platzt die Blase und die Immobilienpreise fallen.

Beispiel für eine Immobilienblase

Ein historisches Beispiel für das Platzen der Immobilienblase ist die weltweit größte Immobilienkrise, die 2007 in den USA begann. Auslöser der Krise waren Kredite, die Banken in Zeiten eines niedrigen Zinsniveaus an Immobilienkäufer mit geringer Bonität vergeben hatten. Als die Zinsen wieder stiegen, war es vielen Eigentümern nicht mehr möglich, ihre Zins- und Tilgungsraten für den Immobilienkredit zu zahlen. Sie waren gezwungen, ihre Immobilie zu verkaufen. Durch die ausgelöste Welle von Verkäufen rutschten die Immobilienpreise in den Keller. Panikverkäufe befeuerten die Abwärtsspirale und damit die Immobilienkrise. Auch deutsche Banken hatten sich mit amerikanischen Hypothekenkrediten verspekuliert und benötigten staatliche Unterstützung. Ein weiteres Beispiel für das Platzen einer Immobilienblase ist Spanien: Zwischen 2001 und 2008 wurden mehr als vier Millionen Wohnungen gebaut. Bauträger und Investoren versuchten, mit möglichst geringem Kapitaleinsatz möglichst hohe Renditen zu erzielen. Baugenehmigungen für zahlreiche Großsiedlungen wurden erteilt und es kam zu einem regelrechten Bauboom, der durch niedrige Zinsen zusätzlich angeheizt wurde. Investoren spekulierten auf besonders lukrative Wertanlagen, die Nachfrage stieg und die Preise verdreifachten sich. Der Immobilienmarkt war extrem aufgebläht und als die Zinsen stiegen, platzte die Immobilienblase. Durch die sinkende Nachfrage fielen die Preise, Baufirmen und Bauträger gingen pleite und es entstanden riesige Geisterstädte mit halbfertigen Immobilien.

Anhand welcher Symptome zeigt sich eine Immobilienblase?

Analysen der Immobiliencrashs in den USA und in Spanien zeigen, dass verschiedene Anzeichen auf das Entstehen einer Immobilienblase hinweisen können: - Entkopplung von Mieten und Kaufpreisen: Üblicherweise zeigen Immobilienpreise und Mieten ähnliche Steigerungen. Entwickeln sich die Werte deutlich auseinander und die Immobilienpreise steigen stärker als die Mieten, ist das ein Anzeichen für einen Kauf aus Spekulationsgrüngen. Durch die Diskrepanz zwischen Kaufpreis und Miete sinken die Renditen. - Extreme Preissteigerungen: Stetige jährliche Preissteigerungen um beispielsweise 5 oder 6 Prozent sind durchaus üblich. Entwickeln die Preise sich jedoch sprunghaft, spricht man von einer hyper-exponentiellen Steigerung, die auf eine Überhitzung des Marktes hinweist. - Spekulation: Käufer erwerben Immobilien, um die Häuser und Wohnungen später zu einem höheren Preis zu verkaufen. Oftmals handelt es sich um Altbauten oder sanierungsbedürftige Bestandsimmobilien, die nach der Renovierung zu einem höheren Preis weiterveräußert werden. Insbesondere in Zeiten niedriger Kapitalmarktzinsen wenn alternative Anlagemöglichkeiten fehlen, kommen diese Geschäfte häufig vor. - Überbewertung von Immobilien: Die Kaufpreise der Immobilien sind sehr hoch und entsprechen nicht mehr dem tatsächlichen Sachwert des Hauses oder der Wohnung. Das Gebäude und der Bodenwert liegen deutlich unter dem Verkaufspreis. - Niedriges Zinsniveau: Durch ein attraktives Zinsniveau entscheiden sich viele Käufer, zum aktuellen Zeitpunkt in eine eigene Immobilie zu investieren. Sie gehen davon aus, dass ein Eigenheim aufgrund der niedrigen Konditionen zu finanzieren ist. Auch für Kapitalanleger ist der Kauf interessant, da die Aufnahme von Fremdkapital günstig ist und hohe Renditen zu erwarten sind. - Niedrige Tilgungsraten: Geringe Tilgungsraten führen zu einer niedrigen monatlichen Belastung des Kreditnehmers. Banken locken daher mit einem Tilgungsanteil von lediglich 2 Prozent der Darlehenssumme. Die Möglichkeit einer Fremdfinanzierung wird so erleichtert. Nach Ablauf der Zinsbindung und einer teureren Anschlussfinanzierung sind die Kunden nicht mehr in der Lage, die höheren Raten zu zahlen. - Lockere Kreditvergabe: Käufer finanzieren die Investition mit einem hohen Anteil Fremdkapital. Dadurch steigt die Bereitschaft, eine Immobilie zu kaufen. - Geringe Bautätigkeit: Übersteigt die Nachfrage nach Immobilien das Angebot, weil zu wenig gebaut wird, steigen die Immobilienpreise und eine Überhitzung das Marktes ist denkbar. Es gibt verschiedene Faktoren, die auf eine Immobilienblase hindeuten. Treten sie bundesweit zur gleichen Zeit auf, steigt die Wahrscheinlichkeit für eine Immobilienblase und damit auch das Platzen dieser.

Wann platzt eine Immobilienblase?

Wenn die Nachfrage nach Immobilien sinkt und das Angebot die Nachfrage übersteigt, fallen die Immobilienpreise in kurzer Zeit rasant ab. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn: - Käufer nicht mehr bereit sind, die überzogenen Immobilienpreise zu zahlen. - durch neue Bautätigkeit weiterer Wohnraum zur Verfügung steht. - die Zinsen für Baukredite/ Immobilienkredite steigen, Eigentümer sich die Raten nicht mehr leisten können und zur Zwangsversteigerung genötigt sind - Banken weniger Kredite vergeben, weil Käufer das durch hohe Kaufpreise bedingte Eigenkapital nicht mehr aufbringen können Die Folgen: ein höheres Angebot, Leerstände und ein fortschreitender Preisverfall – Auswirkungen, die viele Eigentümer bei einer Immobilienblase durch Corona oder den Ukraine-Krieg fürchten.

Welche Auswirkungen hat eine Immobilienblase im Jahr 2024 auf Immobilieneigentümer?

Seit einigen Monaten ist der stetige Aufwärtstrend bei Immobilien leicht gebremst. Über die Immobilienpreise und eine Prognose für 2024 gibt es bei Experten unterschiedliche Meinungen. Ein eventueller Immobiliencrash oder stark rückläufige Preise betreffen unter bestimmten Umständen auch Immobilieneigentümer: - Kreditnehmer, deren Darlehen aus der Zinsbindung läuft: Endet im Jahr 2024 die Sollzinsbindung des Kredites, ist eine Anschlussfinanzierung erforderlich. Durch die gestiegenen Kapitalmarktzinsen können einige Darlehensnehmer die Raten unter Umständen nicht bewältigen und geraten in finanzielle Schwierigkeiten. Im schlimmsten Fall droht die Zwangsversteigerung der Immobilie. - Immobilieneigentümer, die ihre Immobilie verkaufen müssen/wollen: Platzt die Immobilienblase und Eigentümer stehen unter Druck, ihre Immobilie verkaufen zu müssen, liegt der Verkaufserlös unter Umständen unter dem Preis, den sie selbst bezahlt habe. Es droht ein Verlust. - Immobilieneigentümer, deren Immobilie bereits bezahlt ist: Wer sein Haus oder seine Wohnung bereits abbezahlt hat, hat von den Auswirkungen einer Immobilienblase nichts zu befürchten. Es steht keine Anschlussfinanzierung an und das Zinsniveau ist für diese Eigentümer nicht relevant. - Immobilieneigentümer, die keinen Verkauf planen: Ist kein Verkauf der Immobilie geplant, hat ein eventueller Wertverlust durch das Platzen der Immobilienblase in Deutschland keine Auswirkungen.

Wie wirkt sich eine Immobilienblase auf Immobilienkäufer und -verkäufer aus?

Interessenten, die im Jahr 2024 einen Immobilienkauf planen, profitieren vom Platzen einer Immobilienblase. Sinkende Kaufpreise führen dazu, dass sie das Haus oder die Wohnung zu einem attraktiven Angebotspreis erwerben können. Sorgt der Immobiliencrash allerdings nach dem Vertragsabschluss für weiterhin fallende Preise und Käufer haben sich zu früh für die Investition entschieden, verliert das gerade erworbene Haus an Wert - in diesem Fall sind die Auswirkungen also nachteilig. Verkäufer erleiden durch das Platzen einer Immobilienblase und den damit einhergehenden Werteverfall einen finanziellen Verlust. Die Höhe ist abhängig vom ursprünglichen Kaufpreis. Ist der Verkauf nicht unbedingt erforderlich, sollte der Verkauf daher idealerweise genau abgewogen werden. Eventuell ist es möglich, den Verkauf hinauszuzögern, etwa durch eine vorübergehende Vermietung der Immobilie.

Hat eine Immobilienblase in 2024 Auswirkungen auf Mieter?

Entscheiden sich weniger Kaufinteressenten, in eine eigene Immobilie zu ziehen, drängt diese Gruppe ebenfalls auf den Mietmarkt. Durch die steigende Nachfrage wird es schwieriger, eine Mietwohnung oder ein Haus zur Miete zu finden. Zudem ist mit steigenden Preisen bei einer Neuvermietung zu rechnen. Verkauft ein Eigentümer eine vermietete Immobilie, hat das langfristig unter Umständen Folgen für den Mieter. Ein Mietvertrag bleibt nach einem Eigentümerwechsel bestehen, dennoch kann die Gefahr einer Eigenbedarfskündigung durch den neuen Eigentümer bestehen. Aufgrund der Inflation entscheiden sich weniger Menschen für den Kauf einer Immobilie und weichen auf Mietimmobilien aus. Die steigende Nachfrage führt zu höheren Mieten bei der Neuvermietungen.

Droht in 2024 und 2025 eine Immobilienblase in Deutschland?

Insgesamt ist aktuell ein Rückgang der Immobilienpreise zu beobachten, wobei es hier deutliche Unterschiede zwischen den einzelnen Lagen gibt. Insbesondere in den Ballungsräumen und Metropolen bleiben die Preise weiterhin hoch. Grund dafür ist vor allem die hohe Nachfrage und das geringe Angebot an Immobilien - Kaufinteressenten finden kaum bezahlbare Angebotsimmobilien. Das stetige Wachstum, was in den letzten Jahren nur steil nach oben zeigte, scheint abgeschwächt und die Immobilienpreise stabilisieren sich.

Ist es sinnvoll, meine Immobilie jetzt zu verkaufen?

Ob es sinnvoll ist, eine Immobilie zu verkaufen, ist vom Einzelfall abhängig. Insgesamt ist die Nachfrage in angesagten Lagen weiterhin hoch. Für Kaufinteressenten ist es jedoch unter Umständen schwieriger ein Darlehen aufzunehmen. Grund dafür sind gestiegene Bauzinsen und restriktivere Entscheidungen der Banken. Eventuell dauert es also länger, bis ein Haus oder eine Wohnung verkauft ist.

Ausblick auf die Immobilienpreisentwicklung in Deutschland: Prognosen für 2024 und 2025

Ausgangssituation

Mehr als 14 Jahre lang lag der Leitzins in Europa bei null Prozent – ein absolutes Rekordtief. Viele Anleger sahen sich gezwungen, in das „Betongold“ Immobilie zu investieren, statt ihr Geld ohne Gewinn auf dem Sparkonto liegenzulassen. Diese Nachfrage wiederum ließ die Immobilienpreise steigen, aber genauso auch die Angst, dass eine mögliche Immobilienblase platzt.

Entwicklung 2024 und 2025

Seit Dezember 2023 hat die Europäische Zentralbank (EZB) den Leitzins bei 4,5 Prozent belassen, nachdem er zuvor zehn Mal angehoben wurde. Diese Entscheidung deutet darauf hin, dass sich die Inflationsraten stabilisieren könnten, was wiederum Auswirkungen auf die Immobilienpreise haben dürfte. Im weiteren Verlauf des Jahres 2024 wird von Fachleuten ein leichter Rückgang der Immobilienpreise in Deutschland um etwa 1,7 Prozent erwartet, was eine Verlangsamung des bisherigen Preisverfalls signalisiert. Experten sprechen von einer temporären Abschwächung der Preise, verursacht durch Unsicherheiten wie den Krieg in der Ukraine und Inflationssorgen. Sollte sich die Lage bessern, könnten die Immobilienpreise erneut anziehen. Für das Jahr 2025 prognostizieren sie einen Anstieg der Immobilienpreise um 3,0 Prozent, was auf eine zuversichtlichere Einschätzung der zukünftigen Marktentwicklung hinweist. Die Immobilienexperten von Homeday prognostizieren deutliche Unterschiede zwischen sanierungsbedürftigen Bestandsimmobilien und hochwertigen Neubauten. Während die Preise für Immobilien mit schlechter Energiebilanz vermutlich zurückgehen, werden die Kaufpreise für hochwertige Neubauten ansteigen. **Referenzen:** 1. Homeday: Immobilienblase 2024: Hält die Krise auf dem deutschen Markt an? (https://www.homeday.de/de/blog/immobilienblase) 2. Eigenheim & Invest: Immobilienblase 2024 in Deutschland: Risiken, Folgen und Prognose (https://www.eigenheim-invest.de/immobilien/immobilienblase-2024-in-deutschland-risiken-folgen-und-prognose/) 3. Dr. Klein: Immobilienblase 2024: Platzt sie in Deutschland? (https://www.drklein.de/ratgeber/immobilienblase.html) 4. Schwäbisch Hall: Immobilienpreise: Wie geht es weiter? (https://www.schwaebisch-hall.de/bauen-finanzieren/kosten/immobilienpreise.html) 5. Meine-Renditeimmobilie.de: Immobilienblase Deutschland: Droht uns jetzt eine Immobilienkrise? (https://www.meine-renditeimmobilie.de/immobilienblase-deutschland/) 6. Immowelt: Immobilienblase 2024: Platzt sie in Deutschland? (https://www.immowelt.de/ratgeber/tipps-fuer-vermieter/immobilienblase-2024-platzt-sie-in-deutschland) 7. Tagesschau: Immobilienmarkt: Wie geht es mit den Preisen weiter? (https://www.tagesschau.de/wirtschaft/immobilienmarkt-preise-100.html) 8. McMakler: Immobilienblase Deutschland: Droht uns jetzt eine Immobilienkrise? (https://www.mcmakler.de/magazin/immobilienmarkt/immobilienblase-deutschland/)